https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20241220/130692980/2

서울 집값 잡았던 1기 신도시… 6년 뒤에도 구원투수 될까

《재건축 첫발, 1기 신도시의 미래지난달 분당과 일산 등 1기 신도시 5곳에서 가장 먼저 재건축에 돌입할 ‘선도지구’가 선정됐다. 1기 신도시는 서울 집값 안정에 기여했다는 평가…

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지난달 분당과 일산 등 1기 신도시 5곳에서 가장 먼저 재건축에 돌입할 ‘선도지구’가 선정됐다... 1991년 입주를 시작한 1기 신도시가 완전히 새로운 모습으로 바뀌는 재건축 사업의 첫발을 뗀 것이다. 정부 목표대로 2030년 입주가 시작되면 1기 신도시 조성 이후 39년 만에 ‘시즌2’가 열리게 된다.

..1기 신도시를 추진한 배경은 집값 급등이었다. 1980년대 말은 국내 부동산 역사에서 ‘2차 급등기’로 불릴 만큼 시장이 과열됐다. 1986∼1988년 3저 호황(저달러·저유가·저금리)이 이어지면서 경제성장률은 연평균 10.8%에 달했다. 풍부한 유동성은 부동산 가격을 밀어올렸다. 전국 집값 상승률은 1988년 13.2%, 1989년 14.6%, 1990년 21.0%에 달했다... 투기꾼들도 판을 쳤다. 1977년 3월 서울 영등포구 여의도 목화아파트 분양 경쟁률은 당시 최고치인 45 대 1이었다. 뒤이어 분양한 여의도 화랑아파트 경쟁률은 70 대 1까지 치솟았다. 그런데 해당 아파트 당첨자 중 3분의 1이 무자격자로 드러났다. 문희갑 당시 청와대 경제수석은 한 언론과의 인터뷰에서 “당시로서는 (집값 문제가) 체제 붕괴 위협으로 인식될 정도였다. 이 때문에 주택 200만 채 건설을 추진하기로 하고 신도시를 물색한 것”이라고 했다.

1988년 대통령에 취임한 노 전 대통령은 이듬해 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 곧바로 200만 채 건설에 나섰다... 엄청난 속도전이었다... 1989년 4월 신도시 건설을 발표한 후 7개월 만인 11월 분당 시범단지(4030채)가 분양에 나섰다. 첫 입주는 2년도 채 지나지 않아 1991년 9월 시작됐다. 이어 1992년 3월 평촌, 4월 산본, 8월 일산, 1993년 2월 중동에서 차례대로 입주 대열이 이어졌다... 1기 신도시는 집값 안정에도 도움이 됐다. 1기 신도시 입주가 시작된 1991년 서울 집값은 1986년 이후 처음으로 하락(―0.5%)했다. 1992년 ―5.0%, 1993년 ―2.9%, 1994년 ―0.1%, 1995년 ―0.2% 등 집값 하락세는 국제통화기금(IMF) 외환위기 전까지 이어졌다

...1기 신도시는 쾌적한 주거 환경으로 2000년대 전성기를 맞았다... 하지만 1기 신도시는 자급자족력을 갖추지 못한 한계가 뚜렷했다. 입주 당시부터 신규 일자리를 창출하지 못하고 베드타운이 될 것이라는 지적이 많았다... 일자리를 만들지 못하는 신도시다 보니 서울 의존도가 높을 수밖에 없다. 해당 지역 거주민 가운데 신도시 외 서울·경기 출근 비율이 분당(52.4%)과 일산(56.1%)은 절반이 넘는다. 평촌(60.4%)과 산본(69.4%)은 더 높다. 게다가 ‘선입주 후교통’ 정책으로 아직도 대중교통 수용 능력이 부족해 승용차 중심 교통 패턴이 굳어졌다... 그나마 분당은 주요 공기업 본사가 들어서며 한계를 어느 정도 극복할 수 있었다. 인근에 2기 신도시인 성남 판교까지 들어섰다.

정부는 ‘얼죽신’(얼어죽어도 신축 선호) 시대에 고밀 개발을 통해 신규 주택을 대규모로 공급하겠다는 목표다... 하지만 산적한 과제가 많다. 업계에서는 최근 공사비 급등으로 인해 가구당 분담금이 수억 원씩 나올 것으로 예상하고 있다... 대규모 이주도 리스크 중 하나다. 정부는 19일 분당·평촌·산본 3곳에 대해 해당 지역 및 인근에 이주용 주택 7700채를 짓겠다는 계획을 밝혔다... 문제는 기준금리 인하 지연, 고환율 등으로 공사비 상승세가 멈추지 않고 있다는 점이다. 정부가 계산해 놓은 주택 공급 속도가 현실과의 괴리가 클 수 있다는 얘기다. 예상보다 공급이 느린 상황에서 이주 수요가 한 번에 몰리면 특정 지역 전월세 가격이 급등할 가능성도 있다... 이런 고난들을 뚫어내고 새 단장을 마칠 1기 신도시는 과연 어떤 모습일까. 신도시뿐만 아니라 수도권 전체 부동산 시장의 미래가 이번 ‘메가 프로젝트’에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.



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