1. 우선 (시행사 or) 건설사의 입장에서보면 중소 건설회사는 고사할껍니다. PF를 해야되는데 (은행귄에서 돈을 빌려야되는데) 시공사가 보증을 물고 들어갈 수가 없을꺼에요. 부채비율도 상승해서 조달금리가 폭발하겠죠. 매출 5천억하는 건설회사가 중소규모 단지 시공하는데 2년간 2천을 빌려야한다면 쉽지 않겠죠.

2. 캐시 플로우가 나빠서 흑자도산하는 경우도 생길껍니다. 일정규모 이상의 건설회사는 현장에 2~30개가 넘죠. 돌아가면서 분양대금을 받아서 회사의 운전자금을 마련해야할 수 있을텐데, 현장 7~8개 있는 중규모, 소규모의 경우는 일시적 자금경색으로 턱. 하고 숨이 막히는 경우가 비일비재하겠죠.

3. 그렇다면 그 7%는 누가 냈었냐면, 당연히 최종 부담자는 소비자입니다. 선분양일때도 내고 있고, 후분양일때도 낼 껍니다. 그냥 어떤 형태로 내느냐만 다를 뿐입니다. 선분양일때는 은행에 내가 돈을 빌려서 (물론 중도금을 위해 초저리 집단대출을 하기도 하지만 암튼) 이자를 납부한다면,
후분양일 때는 그게 다 분양가에 포함이 되겠죠. 그냥 zero sum게임일 뿐이죠. 누군가가 지불해야하는데, 소비자가 직접 내느냐, 건설사를 통해 내느냐 정도의 차이.

4. 장점은, 당연히 완성된 집을 보고 살 수 있습니다. 시공 과정에서 시공사도 목숨걸고 품질을 보증하겠죠. 사기분양도 거의 없어질거고, 말도 안되는 깜깜이 분양도 없어질껍니다. 대규모 미분양사태도 많이 완화될 수 있습니다.

5. 결국 장점과 단점이 있는데, 시공사는 조금 더 조심해서 아파트를 개발할꺼고 (시행사나 개발사업팀에서), 최대한 안팔릴 아파트를 짓진 않을테니까요. 선분양 미분양은 그나마 어떻게든 흡수라도 할 수 있는데, 후분양 미분양은 그냥 준공후 미분양으로 직행 ㅠㅠ

6. 그 리스크 (리스크는 기회와 위기로 나뉜다고 하죠? Risk = Opportunity + Threat)는 건설사가 다 떠안는데, 시장이 오름세면 지금 3억짜리 아파트 2년후에 p붙어서 4억 5천에 팔리게 되면, 그냥 분양가가 4억 5천만원이 될꺼고(더이상 시세차익을 입주자가 가져갈 수가 없죠), 시장이 내림세면 지금팔면 3억짜리 아파트를 2년후에 2억에 팔아야할 수도 있습니다 (완공후 폭락도 당연히 입주자가 떠안지 않아도 됩니다)
.
리스크를 전문적으로 해석하고 판단할 수 있는 전문가 그룹인 시행/건설사가 그 리스크의 과실도 따먹고, 그 리스크의 저주도 떠안아야겠죠.

아무튼, 돈빌리기 어려운 중소 회사들만 조금 배려해주는 정책만 나오면, 저는 뭐 그냥 좋지도 나쁘지도 않은 '안정적인' 분양문화가 정착되지 싶습니다.

반대일 수도 있습니다...
조단위를 조달할 수 있는 회사가 있겠고
천억도 조달 못하는 회사가 있겠죠.

주택은 중소 주택 전문회사로 가고
큰 회사는 해외에서 승부를 내는 형태로 가면 좋을텐데. 실제로는 그리 안가겠네요.

대신 뭔가 펀딩방법이 다변화되겠죠. 다 문닫기는 그러니까... 기사에도 살짝 언급은 되었습니다만. 아무래도 1~2금융권 조달비용에 비할바는 아니겠는데,
리스크를 시공 시행사가 가져가는 대응으로 생각하면 뭐 완전 나쁜 것은 아니고, 뭐 딱 엄청 좋은 것은 아니고.. ㅎㅎㅎㅎㅎ
반대급부에 대한 정책 방향을 봐야 판단이 가능하겠네요.

네, 그래서 건설회사 내에 개발사업을 하는 부서가 있는데,
그 사람들이 진짜 살떨릴 것 같습니다.

선분양이면 차근차근 미분양을 해소하거나 하는 방도가 있는데 (한 3년 말미가 있죠)
후분양이면 그냥 얄짤없죠.

대신 지역의 개발 기대심리로 가격이 오르면 거기서 생기는 개발이익은 고스란히 건설사가 먹는걸루다가 ㅎㅎㅎ

주택 분양시장이 예측가능해진다거나, 안정화된다는 측면에서는 뭐 굳이 색안경을 낄 문제는 아니지만,
암튼 돈을 빌려서 짓기 보다는, 지분을 참여해서 데비던트(이익잉여금인가요?)를 쉐어해주는 쪽으로 선회하지 싶습니다.

안그러면 부채비율 어쩔 ㅠㅠ