- 다양한 주제에 대해 자유롭게 글을 작성하는 게시판입니다.
Date 25/04/06 00:14:12수정됨
Name   김비버
Subject   [일상을 지키는 법] 전세사기 피해자를 위한 '보증금 반환' 방법
SUMMARY
1. "전세사기피해자"에 해당하는 경우 LH 등으로부터 보증금을 지원받을 수 있습니다
2. 전세사기피해자로 인정되기 위해서는 (1) 다수 임차인이 보증금을 받지 못했다는 점 (2) 임대인에 대한 수사 개시 등 임대인의 기망의도가 의심되는 점 등이 소명되어야 합니다
3. 따라서 (1) 피해 건물의 다른 임차인들과 함께 민사소송을 제기하고 (2) 임대인의 기망의도 등을 충분히 소명, 사기죄 등 형사고소를 진행하여야 하고, (3) 그와 함께 LH 등에게 피해 건물 우선매입 및 보증금 지원을 신청하여야 합니다

1. 전세사기 피해자 보증금 반환 어떻게?

전세사기를 당한 경우 임차인들은 당장 임차권등기 및 보증금반환소송, 강제경매신청 등을 준비하게 됩니다.

그러나 임대인이 전세사기를 오래 전부터 기획하여, 선순위 근저당권 등이 설정되어 있거나 변제할 재산이 충분치 않은 등으로 소송, 집행의 실익이 없어 안타까운 경우가 많습니다.

따라서 현실적으로는 임대인으로부터 보증금을 반환받는 것보다는 LH 등 공공주택사업자(이하 "LH 등")로부터 보증금을 지원받는 것이 가장 쉽고 빠른 방법이 될 것입니다.

종전까지 정부는 전세사기 피해자 지원정책으로 보증금 직접 지원은 포함하지 않았었는데, 2024. 9.경 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법(이하 "전세사기피해자법") 개정으로 보증금 및 임대료를 직접 지원하는 정책까지 포함하여, 최근 보증금을 전액 회복한 사례도 보고되었습니다.

[LH NEWS] 전세사기 피해보증금 전액 회복 사례! LH 경매차익 지원 본격 시행
https://www.myhome.go.kr/hws/portal/bbs/selectBoardHappyNewsDetailView.do?nttId=790

이에 본 글에서는 LH 등으로부터 전세사기 피해보증금을 지원받을 수 있는 방법 및 변호사 조력안내를 드리드록 하겠습니다.

2. '경매차익' 활용한 임대료 및 보증금 지원

전세사기가 발생한 경우, 전세사기피해자는 LH 등과 사전에 협의하여 전세사기피해주택의 매입을 요청할 수 있습니다(전세사기피해자법 제25조 제1항).

이에 따라 LH 등이 전세사기피해주택을 매입하였는데 '낙찰가액'과 'LH 감정가' 사이에 차액("경매차익")이 발생한 경우, LH 등은 그 경매차익을 10년간 전세사기피해자의 임대료로 사용하여야 하고, 전세사기피해자가 도중에 퇴거하는 경우 임대료로 사용하고 남은 금액을 보증금의 한도에서 반환하여야 합니다(전세사기피해자법 제25조 제6항, 제8항).

나아가 만약 경매차익이 적어 전세사기피해자에게 임대료 및 보증금을 지원할 재원이 부족한 경우, 국가 또는 지방자치단체에게 재정지원을 따로 신청할 수도 있습니다(전세사기피해자법 제25조 제7항, 같은 법 시행령 제4조의2 제3항).

통상 낙찰가는 감정평가액에 미달하므로, 위 지원정책에 따르면 전세사기피해자는 임대료 및 보증금을 상당 부분 지원받을 수 있는 것입니다.

3. "전세사기피해자" 해당 소명 어떻게?

다만 위와 같은 지원은 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우 모두에 적용되는 것은 아니고, 전세사기피해자법이 따로 정한 "전세사기피해자"의 요건에 해당되어야 합니다.

위 법률에 따른 전세사기피해자의 요건은 (1) 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖출 것 (2) 임차보증금이 5억 원 이하일 것 (3) 2인 이상의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생되었거나 발생이 예상될 것 (4) 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것입니다(전세사기피해자법 제3조 제1항 각호).

이 중 특히 실무상 소명이 어렵고 문제가 되는 요건은 '(4) 임대인의 기망 의도 등 의심'입니다. 임대인의 기망 의도 등이 인정되기 위해서는 임대차계약 당시 임대인에게 변제 자력이 부족했다거나, 보증금을 반환하지 못할 것을 알면서 임대차계약을 체결하였다는 점 등 객관적 사실이 소명되어야 하나, 대부분 그러한 사실을 뒷받침할 증거자료가 남아있지 않기 때문입니다.

이에 가장 좋은 방법은 (1) 법률전문가의 도움을 받아 증거를 수집하는 한편 (2) 경찰 등 수사기관에 사기죄 등 수사를 의뢰하여 자료를 확보하는 것입니다. 특히 임대인에 대한 수사가 개시된 경우, 그 개시사실 자체만으로 임대인의 기망 의도가 의심되는 정황이 되기 때문에, 전세사기로 의심된다면 사기죄 고소를 병행하는 것이 필요합니다.

이러한 수사개시 및 기망의도 소명을 위한 자료 확보, 고소장 작성, 사실관계 주장 등은 법률요건에 맞게 하여야 하므로, 법률전문가의 조력을 받아 진행하시기를 권해드립니다.

간성 웹사이트: https://www.arceslaw.com/home



5
  • 멋있다


나이스젠틀스위트
글 내용에서 전심전력을 다 하셨다는게 느껴져서 멋지네요.
좋은 글 감사합니다.
1
김비버
감사합니다!
목록
번호 제목 이름 날짜 조회 추천
15447 정치민주당이 사법부에 대한 압박은 이제는 중지해야 한다고 생각합니다. 32 kien 25/05/17 2402 5
15446 정치호텔경제학 감상문 22 meson 25/05/17 2225 5
15445 정치선거철 단상2 (어디로 가야하오.) moqq 25/05/16 694 4
15444 스포츠축구에서 공간을 숫자로 해석해보기. 10 joel 25/05/16 724 23
15443 일상/생각딸내미가 냉장고에 붙여놓은 규칙 ㅎㅎㅎ 4 큐리스 25/05/16 762 12
15442 일상/생각비가 옵니다. 2 큐리스 25/05/15 565 10
15441 IT/컴퓨터더 적게... 더 적게! 46키 키보드 42 kaestro 25/05/15 830 6
15440 정치현재 가장 노무현스럽게 정치하는 사람은 김상욱 의원 같습니다. 10 kien 25/05/15 1344 5
15439 일상/생각사람도 최신 패치를 잘 해야겠습니다. (특별출연 유시민) 21 닭장군 25/05/14 1785 12
15438 일상/생각난 동물원에 있는 것인가? 4 큐리스 25/05/14 723 2
15437 정치민중당, 정의당, 민주노동당. 12 마키아토 25/05/12 1765 21
15436 정치이준석의 일갈 29 당근매니아 25/05/12 2070 0
15435 문화/예술쳇가씨 기성작가 문체모사 - AI시대 바둑의 기풍 3 알료사 25/05/12 505 2
15434 일상/생각사진 촬영의 전문성을 인정하자는 것. 12 메존일각 25/05/11 978 18
15433 사회중대재해처벌법은 악법인가 30 당근매니아 25/05/08 1689 25
15432 방송/연예백종원 사태에 대한 생각 16 Daniel Plainview 25/05/07 1837 20
15431 정치덕수옹은 대체.. 16 Picard 25/05/06 2047 0
15430 방송/연예2025 걸그룹 2/6 16 헬리제의우울 25/05/05 847 16
15429 음악오늘 유난히도 다시 듣게 싶어지는 곡들 이이일공이구 25/05/05 620 0
15427 육아/가정광명역에서 세 번의 목요일, 그리고 어머니 22 그런데 25/05/05 991 50
15426 정치운석은 막을 수 없다: 정상성(Normality)의 관점에서 8 meson 25/05/05 897 13
15425 정치내각제와 대법원 4 당근매니아 25/05/04 770 13
15424 정치한국현대사에 파시즘 정권이 존재했는가? 10 meson 25/05/04 764 2
15423 스포츠[MLB] 김혜성 LA 다저스 콜업 김치찌개 25/05/04 429 0
15422 정치당연히 이재명이겠거니 하는 공유된 태도 29 명동의밤 25/05/03 2456 19
목록

+ : 최근 2시간내에 달린 댓글
+ : 최근 4시간내에 달린 댓글

댓글