일전에 어떤 회원분께 '임차인이 원상회복의무를 부담하여도 임대인은 임대차보증금을 반환하여야 한다'라고 답변드린 적이 있습니다. 결론만 간략하게 답변드렸었는데, 아래 상세한 이유와 구체적인 범위를 적습니다.

1. [쟁점] 위 질문과 관련한 법적쟁점은 (1) 임차인의 원상회복의무와 임대인의 임대차보증금반환의무가 '동시이행'의 관계에 있는지 (2) 만약 동시이행의 관계에 있다면 그 범위는 어느정도인지입니다.

2. [동시이행의 관계] 동일한 계약에서 발생하는 대립되는 채권, 채무에 대하여 일방 채권자는 상대방의 이행이 있을 때까지 자신의 이행을 거절할 수 있는데, 이를 ‘동시이행항변권’이라고 하고, 이 때의 각 채권, 채무를 ‘동시이행의 관계에 있다’라고 합니다(민법 제536조 제1항). 법원은 임대차계약 종료시 임대인의 임대차보증금반환의무와 임차인의 원상회복의무는 서로 동시이행의 관계에 있다는 전제에서 판단하고 있습니다(대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다244860, 2021다244877 판결 등 다수). 즉 임대차계약이 종료하였고 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않은 경우에도, 만약 임차인이 임차목적물을 훼손하는 등으로 원상에 회복하지 않았고 이에 따른 원상회복의무 내지 손해배상의 의무가 있는 경우, 임대인은 그 원상회복의무 등을 이행받을 때까지 자신의 임대차보증금반환의무 이행을 거절할 수 있다는 것입니다.

3. [동시이행의 범위] 다만, 대법원은 도급계약에 있어서 수급인의 손해배상채무와 동시이행의 관계에 있는 도급인의 보수지급채무의 범위 등이 문제된 사안에서, "동시이행관계에 있는 반대채권의 존재로 인하여 상대방에 대한 채무의 이행을 거절할 권능을 가지고 이행지체책임을 지지 않는 것은 서로 자신과 상대방의 채무액 중 대등액의 범위에 한하여 인정될 뿐이므로, 당사자 쌍방의 채무액을 비교하여 일방의 채무액이 상대방의 채무액을 초과하는 부분이 있다면 그 일방의 나머지 채무액에 대하여는 동시이행관계 및 이로 인한 이행거절권능이 허용되지 아니한다"라고 하여 각 채무가 모두 가분적 금전채권인 경우 그 동시이행항변권 등 행사의 범위를 제한한 바 있습니다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다26455 판결).