이게.. 사실 좀 그렇습니다. 가장 어려운 부분이되는데요.

금융비용이란건 결국은 누구든지 은행에 내긴 내야되는건데, 역시 최종 부담하는 사람은 소비자(입주민)인 것이라 선분양을 해서 그때 계약금/중도금을 알아서 빌려가지고 (물론 집단대출은 있지만) 입주자들이 2년간 뼈빠지게 내는 방법이 있고
PF를 통해 건설/시행사가 알아서 내다가 후분양시에 고스란히 분양가에 얹어서 분양하는 방법이 있겠죠. 이렇게만 놓고 보면 조삼모사인건데.
문제는 군소 건설사의 경우는 저 PF를 받기가 매우 까다로울 수 있다는 점이고, 단기적으로는 회사의 부채비율이 폭등할 가능성이 있다는 점이지요. 아마 조달금리도 입주자들이 하는 것보다 더 비쌀 가능성도 있고요.

그리고 그 정도로 사업성이 안나오는 아파트는 사실 지으면 안되지 않나..? 하는 생각도 들게됩니다. 후분양이라도 잘 팔릴 애들은 잘 팔리고, 안팔릴 애들은 선분양도 안팔리는데, 그 경계에 있는 애들을 진행할 때 좀 더 조심스러워지거나 아싸리 특화설계를 잘해서 유인요인을 만드는데 머리를 굴리는 방향으로 (어찌 말하면 발전되는 방향이랄까요..) 풀리지 않을까 싶기도 하고 그렇습니다.

무엇보다 우상향시기에는 2년 전의 싼가격으로 2년후의 비싼아파트를 받는다.는 입주자들의 베네핏이 있는데, 2년 후의 가격으로 2년 후의 아파트를 산다고 하면, 사실 건설사에게 크게 이득이 될 수도 있을 것이고 (물론 2년 후의 시세를 예측해서 가능한 수준에서 최대한 비싸게 내놓는다는게 업계정설)
우하향시기에는 2년 전의 비싼 가격으로 울며겨자먹기 식의 입주를 안하고 깔끔하게 싸게 살 수 있다는 장점도 있고 그렇지요. 저는 이 game이 후분양제 정착에 가장 큰 변수라고 봅니다.

네, 백이십프로 동의합니다. 저도 부정적 60%에 긍정효과 40%정도...
그래도 PF가 더 이율이 세긴 하지만 (시공과정에서의 이해관계자가 없어지니까) 당첨자를 상대로 여기저기 줄줄 새는 돈들을 많이 잡을 수 있으니까 또 절감되는 부분이 있지 않을까 하는 생각정도가 딱 떠오르는 생각입니다.
정말 탑티어급도 이쿼티로는 못막을테고, 역시 3년정도 수천억 대출로 연명하는 구조가 한 두바퀴 돌고나면 정착이 되겠군요. 대신 막판 1년에 분양대금이 쏟아진다는 장점이 있을테니까. 말씀하신대로 공급 축소는 불가피한데, 어차피 수도권 알짜에는 중소 건설사가 애저녁부터 못들어오는 구조였으니, 자연스럽게 소수 큰 건설사 중심으로만 남고 나머지는 도태되거나 고작 천억 미만정도 되는 지방 중소형 단지에만 매달릴 수밖에 없을 것 같습니다.

뭐 결론은 역시 우리는 방법을 찾을 것이다, 늘 그러했듯이... 정도가 되어서 각자도생하는 방법이 있겠지만
주택사업 공급자의 구조조정 vs. 소비자의 선택권 보장 사이에서 정책권자가 판단을 하겠네요.

기사에서 주장한 후분양제나 분양원가 공개가 개혁적인 정책인지에 대해서 회의적입니다.

분양원가 공개에 의해 아파트 가격이 떨어진다는 주장에 대해 회의적입니다. 서울에 있는 아파트와 지방에 있는 아파트가 같은 자재와 같은 수의 기술자를 썼을 경우 가격과 비슷해야 한다는 논리와 비슷하다고 보는데, 현실적으론 토지값, 입지, 분양 당시 시장 상황등이 분양가를 결정하는 중요한 변수 이겠지요. 다른 얘기지만 서울 아파트의 경우 HUG에 의해 유사 분양가 상한제가 시행된다고 보는데, 이로 인해서 분양당첨자의 기대 이익이 높아 진 것 말고 사회적 후생이 어떤 점에서 좋아지는지 잘 모르겠습니다.

후분양제도는 위에서 CONTAXS2님과 할머니님 모두 얘기해 주셨다시피 주택 공급물량 축소와 분양가 상승을 가져올 것으로 예상합니다. 대형 건설사의 경우 우월한 자본력과 조달 능력을 바탕으로 시장 진입 장벽을 세울 수도 있겠지요.(아시다시피 건설산업의 가장 문제 중 하나는 진입 장벽이 낮다는 것 아니겠습니까).

후분양제나 분양 원가 공개는 건설사등이 부당이익을 얻고 있고, 이로 인해 부동산 시장이 왜곡되어 있다고 믿는 분들께는 당연한 얘기일지도 모르겠지만, 저는 현실은 그렇게 단순하지 않고 정책적 의도와는 다른 결과를 불러 올 가능성이 큰 정책인 것으로 생각합니다.