부제 : 왜 양질의 공급이 중요한가.

클리앙에서 본 글입니다.

[이재명식 공급확대가 부동산 정답같습니다]
https://m.clien.net/service/board/park/16362395

이런 의견들이 요즘은 많이 보입니다. 한때 다주택자, 갭투자가 집값 상승의 주범으로 지목받고, 재건축, 재개발이 집값 상승의 주범으로 지목받고... 사실 정답은 거의 정해져 있다고 보는데, 세계관의 차이로 인해 계속 다른 범인들을 찾고 있다 보니 이재명식 공급확대, 즉 공공임대주택 역세권 공급 같은 또다른 약팔이에 혹할 수 있다고도 생각합니다.

그러나 결국 부동산 가격 상승은 좋은 아파트가 결정합니다. 핸드폰하고도 비슷해요. 먼저 플래그십 모델의 가격이 정해지면, 그거에 맞춰서 밑의 중저가형 모델 가격이 정해지는 겁니다. 사람들은 현재 자산(현금성 자산)+미래 소득(대출)을 합쳐서 집을 살 자금을 만들어 내는데, 고소득층이 더 많은 cashflow를 끌어다 쓸 수 있기 때문에 좋은 아파트를 들어갑니다. 그 다음 중소득층이 그 아랫급의 아파트를 들어가고, 저소득층이 나머지 아파트를 들어갑니다.

이런 상황에서 공공임대는 고소득층을 끌어들일 수 없기 때문에, 결국 전체 집값 억제에 아무런 기여를 하지 못합니다. 핸드폰으로 설명해볼게요. 스마트폰은 2년마다 플래그십 모델이 계속 나오고, 대략 이 모델의 가격은 120~200만원 정도로 고정되어 있습니다. 2008년에는 100만원 언저리였죠. 대략 부동산 가격 상승하는 것처럼 조금씩 올라가곤 있지만 어쨌든 플래그십 모델이 계속 출시됨으로써 고소득층은 제일 최신형 폰을 계속해서 구입합니다. 그러면 기존 고소득층이 구입했던 핸드폰은 다시 중산층이 가져가고, 그 중산층이 구입했던 핸드폰은 다시 저소득층이 갖게 됩니다. 물론 조금씩 핸드폰 가격은 오르겠지만, [고소득층이 갖고 싶어하는 최신 기종이 계속해서 나오면] 피라미드에서 중산층과 저소득층의 핸드폰도 조금씩 좋아집니다.

이는 핸드폰의 가격이 스펙만을 따라가지 않기 때문입니다. 예컨대 2018년의 아이폰SE, 갤럭시A 같은 대형회사의 저가형 모델은 아마 2010년의 아이폰4S보다 스펙 면에서 훨씬 앞설 것입니다. 그렇다고 아이폰SE, 갤럭시A가 아이폰4S보다 더 비싼가요? 아닙니다. 가격은 피라미드에 의해 결정되기 때문에, 당시 최신형 폰이었던 아이폰4S가 지금의 아이폰SE보다 더 비싼 겁니다. 하지만 질은 계속 상승한 것이죠.

요컨대 사람들이 살고 싶어하는 아파트, 사람들이 갖고 싶어하는 최신폰을 계속 공급하면 중저가형 플래그십의 스펙이 계속 상승하는 것처럼 고소득층이 살고 싶어하는 아파트를 공급해야 다시 기존의 고급 아파트의 매력도가 떨어지는 겁니다. 그런데 여기에서 정부는 최신형 핸드폰의 출시를 막고 정부에서 만든 적당히 쓸만한 단말기를 저소득층에게 싸게 공급한다고 하는 것입니다. 핸드폰과 다르게 아파트는 같은 자원(토지)를 놓고 생산량이 정해진 재화이기 때문에 공공임대가 좋은 토지(역세권, 신도시)를 차지할수록 신규 최신형 폰에 쓸 자원이 딸립니다. 그런데 이런 공공임대 아파트는 고소득층, 중산층이 못 가죠.

역설적으로 최신형 폰은 계속 낡아가는데, 새로운 최신형 폰은 나오지 않으니 계속해서 낡아가는 최신폰의 가격은 올라갑니다. 예전에 신품이었던 아이폰6S가, 이젠 8년이 지났는데도 아직도 최신형이라 질은 떨어지는데 중고가격이 더 올라버린 셈이죠. 정부가 제공하는 중저가형 폰 물론 필요합니다. 그런데 그건 저소득층이 원래 가질 핸드폰보다 더 싸게 좋은 폰을 주기 위한 복지로 필요한 것이지 전체 핸드폰 가격을 낮추는 데는 아무 도움이 안 됩니다. 갤럭시 S10, 아이폰X가 나와야 갤럭시A도 좋아지는거지, 계속 아이폰6S가 제일 좋으면 그게 거품이죠 (GDP는 올라가는데 계속 핸드폰 기종은 노후화되니까) 그 무수한 규제의 그물을 뚫고 가끔씩 나오는 재개발 물량은? 아이폰X 리미티드 에디션.

1. 보유세를 올리는 건 통신비 인상하고 비슷한 얘기고,

2. 대출금리를 높이고, LTV를 낮추는 건 현재자산+미래소득에서 미래소득을 줄여서,
고자산자에 비해 고소득자의 가용구입자금을 줄이는 것이죠.

3. 양도세를 늘리고 실거주 요건을 추가하는 등의 정책은 약정기간을 늘리고, 핸드폰 거래 수수료를 올리는 것과 유사합니다.
(이건 임대시장에 더 연관된 사항)

그런데 이런 조치들이 본질적으로 플래그십 모델의 공급을 막아놓은 상황에서 전체 핸드폰 가격을 낮출 수 있을까요?

아닐 것입니다. 그저 사람들이 지금 쓸 돈을 긁어모아 더 핸드폰 사는 데 몰두하게 만들 뿐이죠. (핸드폰이 필수재라고 가정하면)

애초에 위쪽 길을 터 주면 플래그십 모델 가격이 계속 증가할 거라는 생각을 하고 있는 것입니다. 이런 뇌내망상, 혼자만의 어깃장으로 계속 최신형 핸드폰은 못팔게 하던 사람이 있죠. 남자가 조심해야 하는 세끝을 다 놀리다가 저승길로 떠난 박시장이죠. 이 사람이 지금 부동산 가격 상승 지분의 한 80%는 차지할 겁니다. 이 기조를 이어받아 김수현은 지 기종 빼고 나머지만 판매 금지 때려서 18억 올리고, 홍남기는 PDA, 삐삐의 수량이 충분하니 스마트폰 충분하다고 하고, 문재인은 샤오미도 충분히 쓸만하다 말하죠. 위쪽 플래그십 모델을 계속 공급한다고 실제 플래그십 가격이 계속 상승하나요? 실제로 사람들이 끌어다 쓸 수 있는 재화는 한정되어 있기 때문에 플래그십 가격은 재화가 올라가는 속도(GDP%) 비슷하게 올라가야 정상입니다.  

어제 홍남기는 경찰총장까지 불러다가 장황하게 말하는데 결국 요약하면 국민 탓이더라구요? 내가 아이폰 써봐서 아는데 아이폰 별로다라고 말한 장하성 이후로 웬만하면 빡이 안 치는데 어제 했던 말이 생각할수록 더 화가 나서 한번 써 봤습니다. 마지막으로 핸드폰-부동산 간의 비유를 처음으로 말해주신 아포유님께 감사의 말씀을 드립니다. (사실상 영상 정리임)

https://youtu.be/B8pGeHUpspM

윤희숙 “홍남기, 김현미 ‘빵’·장하성 ‘강남 살아봐서 아는데’ 넘은 망언”
https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LSD&mid=sec&sid1=100&oid=366&aid=0000750170