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https://youtu.be/28SQZrm2wWU?si=af_qYNHI18Arv1dn
- GDP 대비 가계부채가 이제는 과거와는 부담 수준이 다르다. 과거처럼 가계의 영끌로 부동산을 돌려세우기가 쉽지가 않다
선진국들의 양적완화가 인플레이션을 맞은 지금은 반복되기 어렵다
- 한국은 지금까지 1주택자의 보유 부담과 세금 부담이 낮은 국가였고 그게 자가보유가 선호되는 원인이었는데 고령화로 인해 앞으로는 1주택자의 보유부담도 무시하기 어렵다
- 2010년대에는 반도체/중국의 낙수효과로 가계부채 부담을 이겨낼 수 있었는데 이제는 그렇지 않다. 가계부채가 이제 소비나 불황으로 이어질 수준일 수 있다.
- 2008 금융위기 이후 2009년에도 상당한 반등세가 있었지만 이후 4년 간 지속적인 하락세가 있었다. 현재도 그럴 수도.
- 부동산 시장은 모든 가계가 참여하는 리테일 시장이라는 특징이 있다. 리테일 시장의 특징은 변동성이 높다는 것. 모든 사람이 한꺼번에 매수하고 모든 사람들이 한꺼번에 매도하기 때문이다. 식당의 메인 식사시간이 정해져 있는 것과 같다.
- 2009년에 시장을 수습하기 위해 단기적으로 유동성을 풀었고 그래서 급격하게 상승했지만 그때 신규수요가 다 소진되기도 했고 금리 인상을 하고 수도권 부동산은 규제하면서(지방은 해제하는 이원화 정책) 이후로는 쭉 하락했다.
- 물론 당시에 중국 경제의 성장 덕에 한국의 수출 경기가 워낙 좋았기 때문에 부동산/건설/저축은행의 구조조정을 정부가 수행하는 계기가 되기도 했다. 10-13이 한국의 체질 개선기였다.
- 현재 대세 상승장으로 가려면 10-13처럼 갭이 줄어들고 전세가율이 올라가면서 수요를 응축하는 시기가 있어야 하는데 현재는 전세가율이 너무 낮다. 수요 응축이 안 된다는 이야기다.
- 현재의 시장금리(코픽스 신규 취급액)를 보면, 이미 작년 가을에 미국 CPI의 하락을 반영해서 1% 내려갔다. 이미 매매가 상승이 있을 수 있었던 체력이 준비되고 있었다. 여기에 정부의 1.3대책, 특례론, 은행 금리 강제로 억누르기 등등을 비롯한 정부의 정책들이 겹쳐지면서 급격한 상승이 이뤄졌다.
- 하지만 현재의 은행 금리는 너무 억제된 상태다. 기준금리 2%일 때하고 주담대 금리가 차이가 미미하다. 대출 부담이 대단히 낮았다는 의미다.
- 특히 상반기는 감정가의 70%까지는 제2금융권에서도 4.1%로 조달할 수 있는 환경이었다. 여기서 감정가의 70%면 현재의 실제 분양가를 상회하는 경우도 있다. 그러니까 분양대금을 전부 빚으로 조달할 수 있다는 거다. 심지어 남는 대출금을 대출금리를 상회하는 이자율이 나오는 상호금융이나 채권 투자에 쓰기까지.
- 특례론의 마중물 매커니즘을 이해하는 게 중요하다. 특례론 효과는 9억 이하 아파트만 해당되는 게 아니다. 9억 이하 아파트 매도한 사람들은 부채 더 내서 상급지로 간다. 금리 완화가 여기에 영향을 많이 줬다. 15-20억 언저리에 있는 마용성도 죄다 교체수요고 신규 입주가 많다. 마용성 기준으로 9억 이상 부채를 끼고 있는 사람이 3할은 된다. 5-6억 정도 차입이 표준이다.
비록 기준금리는 올라갔지만 주담대 금리는 떨어졌다. 여기에 이후 기준금리조차도 하락할 거라는 기대까지 반영되면서 매수 심리가 증폭되었다.
- 하지만 이런 저마진/역마진 금리는 지속될 수 없다. 거기다 주담대 대환대출도 계속 늘고 있다. 주택 매수를 하진 않더라도 대환대출은 적극적으로 할 수밖에 없다. 고금리에 대출 받았던 사람들이 상당 수 있기 때문. 이거 계속되면 은행 못 버틴다. (이러니 은행주는 나쁘고 대신 은행채는 좋다)
- 결국 가산금리는 올라갈 수밖에 없는데 코픽스까지 오를 수 있다.
- 전세가는 금리따라 움직이는 경향을 보였다. 작년에 쭉 떨어지다가 올해 들어 올라갔다 최근에 다시 떨어지는 추세. 특히 반포의 전세 하락가가 상당한 수준. 반포 원베일리의 영향인데 반포/잠실/마포의 전세가 스프레드가 매우 붙어 있는 상황이다. (반포 전세 추천)
- 당분간은 한미 모두 금리 인하를 기대하기는 어려운 상황. 내년 초까지는 이대로 간다 가정하자.
- 그러면 남는 변수는 입주 물량이다.
- 강남 3구 입주 물량은 여느 때보다 많은 시점. 전세가가 오르기는 어렵다.
- 물론 금리가 장기적으로는 지금보다는 내려갈 것이라는 주장도 일리는 있으나, 미국의 상황을 봐야 한다.
- 금융위기 이후 09-10 사이에도 비슷했다. 기준금리는 대폭 인하되었지만 국채금리는 미국 10년물 금리를 추종하면서 상당히 올라갔다.
- 당시 미국 10년물이 올라갔던 이유는 금융위기 이전의 장기 추세(4-5% 금리 시대)로 바로 회귀할 것이라고 기대했기 때문. 즉 금융위기의 여파를 과소평가했기 때문이다.
- 당시 주가, 유가, 중국의 성장세가 모두 멀쩡해 보이니까 장기금리도 올랐다.
- 이후 실물경기 침체가 상당하다는 것을 느끼면서 다시 10년물도 하락하고 여기에 양적완화까지 겹치면서 뉴 노멀 저금리의 시대.
- 2%가 정상인 것처럼 느껴지는 건 이 시점부터 시작된 편견일 수 있음.
- 지금도 09-10처럼 다들 시대가 변한 걸 적응 못하는 상황일 수 있다.
- 대부분의 국가 10년물 금리는 결국 미국 10년물에 동기화 된다. 기준금리가 중요한 게 아니라 10년물 시장금리가 중요하다.
- 시장의 금리인하 낙관을 잘 보여주는 게 리테일 투자자의 채권 매수 추세. 심지어 죄다 장기채, 국고채 30년짜리로 사 버렸다.
보통 리테일에서 채권 매수를 하는 게 흔한 일은 아닌데, 간혹 있기는 있다. 그런데 그 경우 두 가지 리스크를 염두에 두어야 한다.
1. 주가가 크게 오르는 리스크가 있다. 이럴 때 개미들은 채권에 돈 박아서 주식을 살 수가 없다.
2. 장기채가 올라버리면 말할 것도 없이 리스크.
근데 현재는 둘 다 벌어져버려서 채권 산 개인들은 손해만 크게 봤다.
- 부동산도 마찬가지다. 금리는 언젠가 떨어질 거니까 지금 채권 사야한다는 투자가 실패했던 것처럼, 부동산 역시 장기 금리 인하를 노리고 들어갔다가는 손해 보기 쉬운 국면이다.
- 이프로 질문: 앞으로는 금리가 어떻게 될까? 고물가는 맞을 거 같은데, 고성장 저성장 고르라면 저성장 아니냐? 근데 고물가 저성장이라는 이상한 조합에서 금리는 어떻게 될 거냐? 저성장 국면에서 고금리를 유지를 가능하냐? 성장이 안 받쳐주면 시장 금리는 떨어질 수밖에 없는 거 아니냐?
-> 한국의 대외 신인도가 지금처럼 튼튼하게 유지된다면야 저성장 국면에선 저금리일 수 있다. 그런데 대외신인도가 떨어지면서 한국채가 위험채권이 되면 리스크프리미엄이 붙으면서 고금리가 되어버릴 거다. 게다가 환율 문제를 염려 안 할 수가 없기 때문에 금리가 쉽게 내려갈 수가 없다.
- 또한 이제는 한국 국채의 외인 보유 비율이 높고 외인 채권자가 많기 때문에 금리에 따른 민감도가 과거보다는 높아졌다고 봐야 한다. 외인 채권자가 빠져나가는 것을 막기 위해서라도 금리를 함부로 낮추기는 어려운 부분이 있다.
- 2008년 금융위기 전에 다들 경기침체를 예상하면서 장기채를 대거 매수하는 바람에 버블이 더 커졌다. 특히 중국 쪽의 미국 장기채 매수로 인해 장기 금리가 올라가질 못하면서 버블이 더 커졌고 서브프라임 이후 수습이 어려웠던 측면이 있다.
- 이번도 마찬가지다. 침체를 기대하면서 장기채 투자를 해버리다 보니까 장기 금리가 내려가고 주식과 부동산이 올라가버렸다.
- 최근에는 이 기대가 깨지고, 미국의 재정적자로 인해 장기채 발행이 예상보다 증가한 반면 중국과 사우디는 미국채를 던지고 있으니 장기금리가 오르고 있다. (채권의 수급 측면)
- 게다가 미국의 성장도 인플레도 상당히 지속될 것 같고 이를 채권 시장도 반영하고 있다.
- 미국의 4% 장기 금리는 오래 가지 않을까 싶다. 그 근거는 2008년에 비해 연준이 채권시장에서 빅 플레이어가 되었기 때문이다. 2008년에는 기준 금리를 올려놓아도 시장에서 경기침체 예상하고 장기채 사버리면서 장기금리가 안 올라갔고 그거 때문에 연준이 물을 먹었다. 하지만 이젠 연준이 시장금리도 장기채 수급을 조절하면서 통제할 수 있다.
- 그때와 달리 미중전쟁이란 맥락이 더 민감해졌다. 패권을 유지하기 하고 기축통화의 지위를 공고히 하기 위해서는 장기금리를 높게 설정하는 것이 필요할 수 있다.
- 미국 소비도 탄탄하지만 소비가 끝이 아니다. 투자도 많이 하고 있다. 특히 공장, 주택의 신축이 치솟고 있는 상태고 그에 따른 고용도 굉장히 강력하다. 소비가 꺾여도 이미 선투자하고 있는 것들이 있어서 성장세가 더 지속될 수 있다.
- 미국의 가계부채는 08년 이후 매우 건전해진 상태다. 정부 부채가 문제가 되고 있는 건데, 정부 부채는 비효율적이긴 하지만 장기적으로는 분명 도움이 될 곳으로 들어가며 버블로는 잘 이어지지 않는다. 반면 민간 가계부채는 효율적이지만 버블로 이어질 수 있다. 이게 의도적인 건 아니었을 수는 있지만 장기호황으로 가는 스텝으로 갈 수도 있다(물론 내 주장은 소수설이다).
- 이프로 마무리 질문: 미국 고성장인데 한국 저성장인 국면을 우리는 겪어본 적이 없다. 유사 사례 없을까? (답변은 시간관계상 생략)
- GDP 대비 가계부채가 이제는 과거와는 부담 수준이 다르다. 과거처럼 가계의 영끌로 부동산을 돌려세우기가 쉽지가 않다
선진국들의 양적완화가 인플레이션을 맞은 지금은 반복되기 어렵다
- 한국은 지금까지 1주택자의 보유 부담과 세금 부담이 낮은 국가였고 그게 자가보유가 선호되는 원인이었는데 고령화로 인해 앞으로는 1주택자의 보유부담도 무시하기 어렵다
- 2010년대에는 반도체/중국의 낙수효과로 가계부채 부담을 이겨낼 수 있었는데 이제는 그렇지 않다. 가계부채가 이제 소비나 불황으로 이어질 수준일 수 있다.
- 2008 금융위기 이후 2009년에도 상당한 반등세가 있었지만 이후 4년 간 지속적인 하락세가 있었다. 현재도 그럴 수도.
- 부동산 시장은 모든 가계가 참여하는 리테일 시장이라는 특징이 있다. 리테일 시장의 특징은 변동성이 높다는 것. 모든 사람이 한꺼번에 매수하고 모든 사람들이 한꺼번에 매도하기 때문이다. 식당의 메인 식사시간이 정해져 있는 것과 같다.
- 2009년에 시장을 수습하기 위해 단기적으로 유동성을 풀었고 그래서 급격하게 상승했지만 그때 신규수요가 다 소진되기도 했고 금리 인상을 하고 수도권 부동산은 규제하면서(지방은 해제하는 이원화 정책) 이후로는 쭉 하락했다.
- 물론 당시에 중국 경제의 성장 덕에 한국의 수출 경기가 워낙 좋았기 때문에 부동산/건설/저축은행의 구조조정을 정부가 수행하는 계기가 되기도 했다. 10-13이 한국의 체질 개선기였다.
- 현재 대세 상승장으로 가려면 10-13처럼 갭이 줄어들고 전세가율이 올라가면서 수요를 응축하는 시기가 있어야 하는데 현재는 전세가율이 너무 낮다. 수요 응축이 안 된다는 이야기다.
- 현재의 시장금리(코픽스 신규 취급액)를 보면, 이미 작년 가을에 미국 CPI의 하락을 반영해서 1% 내려갔다. 이미 매매가 상승이 있을 수 있었던 체력이 준비되고 있었다. 여기에 정부의 1.3대책, 특례론, 은행 금리 강제로 억누르기 등등을 비롯한 정부의 정책들이 겹쳐지면서 급격한 상승이 이뤄졌다.
- 하지만 현재의 은행 금리는 너무 억제된 상태다. 기준금리 2%일 때하고 주담대 금리가 차이가 미미하다. 대출 부담이 대단히 낮았다는 의미다.
- 특히 상반기는 감정가의 70%까지는 제2금융권에서도 4.1%로 조달할 수 있는 환경이었다. 여기서 감정가의 70%면 현재의 실제 분양가를 상회하는 경우도 있다. 그러니까 분양대금을 전부 빚으로 조달할 수 있다는 거다. 심지어 남는 대출금을 대출금리를 상회하는 이자율이 나오는 상호금융이나 채권 투자에 쓰기까지.
- 특례론의 마중물 매커니즘을 이해하는 게 중요하다. 특례론 효과는 9억 이하 아파트만 해당되는 게 아니다. 9억 이하 아파트 매도한 사람들은 부채 더 내서 상급지로 간다. 금리 완화가 여기에 영향을 많이 줬다. 15-20억 언저리에 있는 마용성도 죄다 교체수요고 신규 입주가 많다. 마용성 기준으로 9억 이상 부채를 끼고 있는 사람이 3할은 된다. 5-6억 정도 차입이 표준이다.
비록 기준금리는 올라갔지만 주담대 금리는 떨어졌다. 여기에 이후 기준금리조차도 하락할 거라는 기대까지 반영되면서 매수 심리가 증폭되었다.
- 하지만 이런 저마진/역마진 금리는 지속될 수 없다. 거기다 주담대 대환대출도 계속 늘고 있다. 주택 매수를 하진 않더라도 대환대출은 적극적으로 할 수밖에 없다. 고금리에 대출 받았던 사람들이 상당 수 있기 때문. 이거 계속되면 은행 못 버틴다. (이러니 은행주는 나쁘고 대신 은행채는 좋다)
- 결국 가산금리는 올라갈 수밖에 없는데 코픽스까지 오를 수 있다.
- 전세가는 금리따라 움직이는 경향을 보였다. 작년에 쭉 떨어지다가 올해 들어 올라갔다 최근에 다시 떨어지는 추세. 특히 반포의 전세 하락가가 상당한 수준. 반포 원베일리의 영향인데 반포/잠실/마포의 전세가 스프레드가 매우 붙어 있는 상황이다. (반포 전세 추천)
- 당분간은 한미 모두 금리 인하를 기대하기는 어려운 상황. 내년 초까지는 이대로 간다 가정하자.
- 그러면 남는 변수는 입주 물량이다.
- 강남 3구 입주 물량은 여느 때보다 많은 시점. 전세가가 오르기는 어렵다.
- 물론 금리가 장기적으로는 지금보다는 내려갈 것이라는 주장도 일리는 있으나, 미국의 상황을 봐야 한다.
- 금융위기 이후 09-10 사이에도 비슷했다. 기준금리는 대폭 인하되었지만 국채금리는 미국 10년물 금리를 추종하면서 상당히 올라갔다.
- 당시 미국 10년물이 올라갔던 이유는 금융위기 이전의 장기 추세(4-5% 금리 시대)로 바로 회귀할 것이라고 기대했기 때문. 즉 금융위기의 여파를 과소평가했기 때문이다.
- 당시 주가, 유가, 중국의 성장세가 모두 멀쩡해 보이니까 장기금리도 올랐다.
- 이후 실물경기 침체가 상당하다는 것을 느끼면서 다시 10년물도 하락하고 여기에 양적완화까지 겹치면서 뉴 노멀 저금리의 시대.
- 2%가 정상인 것처럼 느껴지는 건 이 시점부터 시작된 편견일 수 있음.
- 지금도 09-10처럼 다들 시대가 변한 걸 적응 못하는 상황일 수 있다.
- 대부분의 국가 10년물 금리는 결국 미국 10년물에 동기화 된다. 기준금리가 중요한 게 아니라 10년물 시장금리가 중요하다.
- 시장의 금리인하 낙관을 잘 보여주는 게 리테일 투자자의 채권 매수 추세. 심지어 죄다 장기채, 국고채 30년짜리로 사 버렸다.
보통 리테일에서 채권 매수를 하는 게 흔한 일은 아닌데, 간혹 있기는 있다. 그런데 그 경우 두 가지 리스크를 염두에 두어야 한다.
1. 주가가 크게 오르는 리스크가 있다. 이럴 때 개미들은 채권에 돈 박아서 주식을 살 수가 없다.
2. 장기채가 올라버리면 말할 것도 없이 리스크.
근데 현재는 둘 다 벌어져버려서 채권 산 개인들은 손해만 크게 봤다.
- 부동산도 마찬가지다. 금리는 언젠가 떨어질 거니까 지금 채권 사야한다는 투자가 실패했던 것처럼, 부동산 역시 장기 금리 인하를 노리고 들어갔다가는 손해 보기 쉬운 국면이다.
- 이프로 질문: 앞으로는 금리가 어떻게 될까? 고물가는 맞을 거 같은데, 고성장 저성장 고르라면 저성장 아니냐? 근데 고물가 저성장이라는 이상한 조합에서 금리는 어떻게 될 거냐? 저성장 국면에서 고금리를 유지를 가능하냐? 성장이 안 받쳐주면 시장 금리는 떨어질 수밖에 없는 거 아니냐?
-> 한국의 대외 신인도가 지금처럼 튼튼하게 유지된다면야 저성장 국면에선 저금리일 수 있다. 그런데 대외신인도가 떨어지면서 한국채가 위험채권이 되면 리스크프리미엄이 붙으면서 고금리가 되어버릴 거다. 게다가 환율 문제를 염려 안 할 수가 없기 때문에 금리가 쉽게 내려갈 수가 없다.
- 또한 이제는 한국 국채의 외인 보유 비율이 높고 외인 채권자가 많기 때문에 금리에 따른 민감도가 과거보다는 높아졌다고 봐야 한다. 외인 채권자가 빠져나가는 것을 막기 위해서라도 금리를 함부로 낮추기는 어려운 부분이 있다.
- 2008년 금융위기 전에 다들 경기침체를 예상하면서 장기채를 대거 매수하는 바람에 버블이 더 커졌다. 특히 중국 쪽의 미국 장기채 매수로 인해 장기 금리가 올라가질 못하면서 버블이 더 커졌고 서브프라임 이후 수습이 어려웠던 측면이 있다.
- 이번도 마찬가지다. 침체를 기대하면서 장기채 투자를 해버리다 보니까 장기 금리가 내려가고 주식과 부동산이 올라가버렸다.
- 최근에는 이 기대가 깨지고, 미국의 재정적자로 인해 장기채 발행이 예상보다 증가한 반면 중국과 사우디는 미국채를 던지고 있으니 장기금리가 오르고 있다. (채권의 수급 측면)
- 게다가 미국의 성장도 인플레도 상당히 지속될 것 같고 이를 채권 시장도 반영하고 있다.
- 미국의 4% 장기 금리는 오래 가지 않을까 싶다. 그 근거는 2008년에 비해 연준이 채권시장에서 빅 플레이어가 되었기 때문이다. 2008년에는 기준 금리를 올려놓아도 시장에서 경기침체 예상하고 장기채 사버리면서 장기금리가 안 올라갔고 그거 때문에 연준이 물을 먹었다. 하지만 이젠 연준이 시장금리도 장기채 수급을 조절하면서 통제할 수 있다.
- 그때와 달리 미중전쟁이란 맥락이 더 민감해졌다. 패권을 유지하기 하고 기축통화의 지위를 공고히 하기 위해서는 장기금리를 높게 설정하는 것이 필요할 수 있다.
- 미국 소비도 탄탄하지만 소비가 끝이 아니다. 투자도 많이 하고 있다. 특히 공장, 주택의 신축이 치솟고 있는 상태고 그에 따른 고용도 굉장히 강력하다. 소비가 꺾여도 이미 선투자하고 있는 것들이 있어서 성장세가 더 지속될 수 있다.
- 미국의 가계부채는 08년 이후 매우 건전해진 상태다. 정부 부채가 문제가 되고 있는 건데, 정부 부채는 비효율적이긴 하지만 장기적으로는 분명 도움이 될 곳으로 들어가며 버블로는 잘 이어지지 않는다. 반면 민간 가계부채는 효율적이지만 버블로 이어질 수 있다. 이게 의도적인 건 아니었을 수는 있지만 장기호황으로 가는 스텝으로 갈 수도 있다(물론 내 주장은 소수설이다).
- 이프로 마무리 질문: 미국 고성장인데 한국 저성장인 국면을 우리는 겪어본 적이 없다. 유사 사례 없을까? (답변은 시간관계상 생략)
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