부동상 정책을 장기적인 관점에서 설계하고 추진하는 건 좋은 얘기고, 그와 별개로

MB가 서울시장 + 대통령 한바퀴 돌면서 서울이고 수도권이고 아파트를 때려지으니까
노무현 때 치솟던 집값이 싹 잡혔

이 틀렸다는 겁니다.
박원순이 당시 시장에 대통령까지 했어도 서브프라임 두들겨 맞으면 떨어질 집값이었고, 문재인 대신 이명박이 시장에 대통령을 함께 했어도 부동산 대세상승장 자체는 매크로의 문제라 어쩌기 힘든 문제라는 걸 정확히 인식해야 합니다.
저는 이 정부의 부동산 정책에 상당히 비판적인 입장이지만, 그건 '집값 상승'과는 별개의 문제입니다. 부동산 가격에 대한 정부의 역할은 예나 지금이나 상당히 과대평가 되어있습니다.

그 정도 반등은 매크로에 있어서 그다지 유의미한 반등이 아닙니다. 수많은 경제 위기들이나 대공황과 같은 대세 하락장 시기에도 수십퍼센트 반등하는 구간은 늘상 있습니다. 그래봤자 결국 갈 방향으로 가죠. 그게 특정국가, 특정 정책, 특정 정당에 의한 산발적인 결과가 아니라, 극소수 예외를 제외한 전세계에서 동시에 펼쳐지는게 대 하락장이고 경제 위기지요. 하물며 한국은 글로벌 매크로와 따로 노는게 질적으로 힘든 시장입니다(이명박 정부 정도면 상당힌 잘한 축입니다만). 서브프라임 전후 세계 하우징 인덱스가 어떻게 움직여 왔는지를 살펴 보세요. 전 세계 각지에서 다 같이 02~10 이명박들이 마침 집권해서 그런 패턴이 나온다고 생각하시나요? 말씀하신 설명은, 매크로를 얼마나 단기적인 시각으로 이해하고 있는가를 증명하는 설명으로 들립니다. 매크로는 조수 간만의 차 같은 것이고, 국가 정책은 대개 방둑과 각종 치수 사업 정도에 해당하겠지요. 치수 사업이 중요하지 않은 건 아니지만, 밀물과 썰물 현상 자체를 두고 치수사업이 원인이라고 하면 엉뚱한 소리가 됩니다.

절름발이이리 님// 1. 세계 하우징 인덱스를 보시면 서브프라임 / 유럽발 경제위기를 특정 국가, 특정 정책, 특정 정당에 따라 다른 정도로 수용한다는 점을 확인할 수 있지요. 독일이나 브라질처럼 매크로와 거의 상관관계 없는 모습을 보이기도하고, 한국처럼 일정수준의 상관관계를 띄기도하죠. 브라질은 왜 올랐고 인도는 왜 올랐고 독일은 왜 올랐죠? 극히 예외라? 매크로가 그렇게 절대적이라면 한국의 하락폭과 미국의 하락폭은 왜 다릅니까? 하락폭이 적은건 이명박이 잘한거지만 하락은 피할 수 없는 시대의 추세였다? 주장에 기준이 없어보입니다.

물론 노무현/문재인 정부의 주택시장이 상승장에 유리한 시장이고 , 이명박 정부가 주택시장이 하락장에 유리한 시장 이란 것까지 부정하는건 아닙니다. 다만 02년 박원순 서울시장, 08년 문재인 대통령이었으면 하락장에도 브라질 같은 추세를 보여줬을것이며 02년 이명박 서울시장 08년 이명박 대통령은 하락폭을 좀 더 키우는 플레이를 했다는 주장일뿐이죠.

치수를 못하면 작은 썰/밀물에도 댐이 무너지고, 치수를 잘하면 큰 썰/밀물도 적은 피해로 막을 수 있습니다. 200만호 공급은 90년 초 황금시대의 부동산 폭등을 막아냈고, 90년대 후반 공급 중단은 IT버블에도 부동산 폭락을 불러일으키지 못했으며, 08년~12년 뉴타운이 서브프라임에서 적합한 폭락을 유도한 것 처럼 말입니다. 2010년대 박원순과 문재인의 콜라보는 향후 펼쳐질 2020~2030에서 매크로가 불리하면 폭락을 막아내는 기제로 작용할 것이며, 매크로가 유리하면 폭등을 더 크게 만들 기제로 작용할 것입니다. 치수에 성공한 우는 황제가 됬죠. 그만큼 치수는 생각하시는 것보다 훨씬 중요합니다.

2. 기본적으로 서브프라임의 근간은 마진콜입니다. 주택가격 하락 -> 대출LTV 하락 -> 원리금조기상환 청구 -> 매각 -> 주택가격 하락의 순환구조죠 . 한국은 당시 고강도 LTV규제로 이 마진콜구조로부터 상당부문 자유로웠습니다. 아파트 시장은 애초에 손실회피성향이 매우 높은 개미로 구성되어 하락을 하기 어려운 시장입니다. 뭐 아파트만 그런가요. 기업들이 주고 받는 부동산도 다 그렇죠. 근데 미분양 뉴타운이 등장하고, 이어 할인분양이 등장했죠. 이게 이명박이 공이죠.

할머니 님// 밀물과 썰물이 치수에 의한 현상이 아니다라는 말이, 치수가 안 중요하다는 얘기는 아니지요. 매크로에 의해 형성된 가격의 기본적인 방향 자체를 치수의 탓으로 환원하는 것이 '틀린' 시각임을 말하는 것입니다. 순수하게 인덱스만 놓고 보면 한국은 2019년까지 OECD에서 주택가격이 가장 안정적인 국가이니 현 정부의 부동산 정책은 성공적인가요? 저는 이미 이명박 정부의 부동산 정책을 좋게 평가한다고 말했고, 현정부의 부동산 정책에 비판적이라고 말했습니다. 증상의 발현과 처방의 적절성은 발라내서 이해하는게 필요하다는 얘기지요.

한편 02 이명박은 몰라도 08 이명박의 플레이는 집값을 잡기위한 것과는 아무 상관이 없는 경기 부양차원의 액션들이었고, 집권 후반기 대책은 오히려 집값을 올리는 목적이 더 큰 정책들이었지요. 기본적으로 정부의 부동산 정책은 집권자의 특별한 사상이나 기조보다 냉온탕의 바보 스러운 대응이 디폴트라는게 제 시각입니다. 미국에서도 특정 정당 집권시기에 주가나 하우징이 뚜렷하게 더 오르는 경향이 있어도 막상 분석해보면 정부의 정책 차의 영향은 별로 없고 오히려 집권이 후행하는 요인이라는 분석 논문들이 많이 나와있습니다. 이게 무슨 말이냐면, 특정 정당이 특정 매크로 환경을 조성하는 경향이 있는 게 아니라, 특정 매크로 환경에서 특정 정당이 뽑히는 경향이 있다는 겁니다.

기본적으로 저는 정권의 능력과 선택지가 대개 과대평가된다고 봅니다. 즉 문재인을 2014년에 가져다 놔도 부양책을 썼을 것이고, 지금 이명박을 가져다 놔도 규제책을 쓸 것이라는 얘기지요. 물론 기본 시각차가 있으니 해결의 방식이야 다르겠고, 결국 오를 집값은 오르고 내릴 집값은 내리지요. 그 과정의 거지같음은 차이가 있지만요.