부동산에 관심있는분들은 대부분 아는 내용이긴 한데..

관심이 없는 분들은 잘 모르시는 경우가 많아서..


간단한 문제입니다.


300세대가 살고 있는, 집값 1억의 아파트가 있습니다.

이 아파트가 이번에 3개 세대가 1억 2천만원에 매매가 성사되었네요.


그럼 집값 상승율은 몇%일까요?


20%라고 대답하셨으면 오답.

0.2% 라고 대답하셨으면 정답입니다.


300세대 * 1억 = 300억 의 집값이
297세대 * 1억 + 3세대 * 1.2억 = 300억 6천만.. 이 되어서 0.2%의 상승률이 나오게 됩니다.



현실에서는 '샘플로 아파트를 표본추출하고 (한국감정원 기준 월간 아파트 15,588호)
매매가 기반으로 계산 + 매매가 너무 없으면 호가도 일부 반영한 뒤(이건 주관이 들어감)
+ 기하평균 + 제본스 지수 등등...을 거쳐서 복잡한 공식을 통해 만들기 때문에 위에 간략한 예시하고는 다르게 나오긴 합니다만
1억이 1억 2천되면 20%가 오른거 아냐?.. 라고 생각하는 분들이 많아서..  이해를 돕기 위해 만든 예시라고 보시면 됩니다.


결과적으로 집이라는게 '매달 모든 아파트가 거래가 있고 이런게 아니다보니'..   현재 통계 방식에서 보이는 상승률은 높게 나오지 않습니다.

바꿔말하면 '현 통계방식에서는 거래가 많을수록 수치 변동이 커지기 쉽습니다. (상승장이든, 하락장이든.. 거래가 많을수록 반영이 잘되고 수치가 높게 잡힙니다.)

그래서 똑같이 집값 상승률이 0.1%라도
거래건수가 100건과 1000건이면.. 전자가 실제 개별 집값은 더 많이 오른거라고 보시면 됩니다..  


최근 6~7월에 집값 상승율이 엄청나게 튄 이유중 하나는. '거래가 너무너무많아서' 도 있다고 보시면 됩니다...  반영이 뻥뻥 되버려서...
반대로 집값 상승율은 '표본 주택' 을 거래가 안되는 집 위주로 잡아버리면..  아에 안잡히기도 합니다..


그래서 한국 감정원이나 kb나.. 마음먹으면 현실과 괴리되는 통계를 쉽게 만들 수 있는... 지표기도 한데요.
표본주택 조정만으로 상승율을 높일수도, 내릴수도 있는게 사실이고.
둘다 모든 주택을 표본으로 삼고있지 않은게 현실이기도 하고
거래가 없는 주택은 호가를 반영하느냐 / 주변 시세 연동시키느냐.. 같은것은 또 조사원 재량이다보니..


덧붙이자면 kb부동산 지표가 주류로 쓰이는 가장 큰 이유는
'kb 시세로 주택담보대출' 이 나오기 때문.. 이라고 보시면 됩니다.

주택공사 보증인 보금자리론 같은 대출도.. '시세를 kb시세' 로 보고 돈을 빌려주기 때문에..