2. 질문을 읽어 보았을 때 재건축의 개념을 잘못 알고 계시는 것 같습니다. 재건축은 건물을 헐고 다시 짓는 모든 것을 의미하지 아파트를 헐고 다시 아파트를 짓는 것만 말하지는 않습니다.
그러므로 아파트 재건축 과정에서는 해당 토지의 대지권을 가지고 있는 아파트 소유자들이 재건축을 결의하고 백화점이나 고급빌라를 짓겠다고 의결하면 그렇게 할 수 있습니다. 다만 아파트의 특성 상 경제적으로 그런 손해보는 변경을 할 경우는 거의 없겠지요.
법적으로는 재건축을 통해 아파트를 철거하고 아파트보다 더 용적률이 낮은 것으로 변경하는 것은 가능합니다.
다만 토지 용도가 아파트의 토지 용도는 주거지구일테니, 상업지구에만 건설 가능한 건물을 짓는다거나 더 용적률을 올린다거나 하기 위해서는 토지 용도를 주거에서 준주거, 상업 등으로 변경할 필요는 있습니다.
그리고 용도변경에 대해서 말씀드리자면,건물의 용도변경은 이미 건축된 건물을 리모델링 공사 등을 통해 특정 요건에 맞추고 건물용도를 변경하는 것을 말합니다. 즉 일반상업건물을 1종근린생활시설로 바꾼다거나 하는 것입니다.
따라서 질문 중에 "재건축만 가능한 것인지 용도변경이 가능한 것인지 궁금하다."는 것은 재건축과 용도변경의 정의에 대해 혼동이 있는 것 같아 다시 질문을 정리해주시면 답변드릴 수 있겠습니다.

3. 집합건물의 소유자들은 대지에 관해서는 대지권이라고 하여 토지에 대한 권리를 행사하게 됩니다. 이 비율은 각 집합건물 소유자들의 건물 소유 면적에 따라 정해지고 이것은 등기부등본에 나와 있습니다.

자몽님과 윗분들이 말씀하신 것과 같이 토지 자체는 이미 정해져 있어서 더 늘어날 수 없는 개념이 맞습니다만(간척도 바다 혹은 갯벌 등의 '토지'를 땅 이라는 '토지'로 바꾸는 정도의 행위) 건축술의 발달로 고층 건물이 들어서면 실질적으로 같은 면적에 가용 할 수 있는 공간이 늘어나 토지의 공간적 기능(거주, 생산 활동 등) 을 상당부분 대체할 수 있는 면이 있습니다.
이 역시 경제적으로는 자본이 늘어난 것과 같은 형태에 들어간다고 봐야할 겁니다. 19세기의 헨리 조지 같은 경제학자는 토지와 자본을 별개로 구분했지만, 현대 경제에서는 실질적으로 토지와 자본이 공통 속성이 많아 아주 별개로 구분하지는 않습니다. 게다가 현대 경제 체제에서는 10평짜리 미니 오피스가 10만 평짜리 대형 농장보다 더 높은 부가가치를 산출할 수도 있는 시대가 되다보니 과거만큼 토지의 특수성이 두드러지지도 않구요. 물론 토지가 가진 특수성 자체는 여전히 무시할 수 없지만요.