결론 먼저 말씀드리면 사지 마세요.

물론 정확한 답변을 하려면 글쓴분의 대략적인 나이, 소득 및 자산 현황, 보유주택수 등이 있어야겠지만 그런 정보 없이 답을 드려도 거의 대부분의 경우 해당 물건은 안 사는게 좋습니다.
1. 무주택자 : 최초 주택 구입 시 받을 수 있는 혜택 등을 겨우 4~5천만원 오피스텔에 사용하는건 엄청난 낭비이고, 향후 정말 필요한 주택 구입시에 해당 오피스텔로 인해 불이익을 받을 가능성이 높습니다. 그때 매도하려고 해도 쉽게 팔리지 않습니다. (지금 그 지인분이 어떻게든 팔려고 노력하는 것처럼)
2. 1주택자 이상 : 양도세 비과세를 받을 수 없게 되므로 원룸으로 월세수익을 크게 만들게 아니라면 기회비용만 훨씬 커지고 실익이 전혀 없습니다.

원룸형 오피스텔은 거기만 그런게 아니라 전국적으로 매매가가 많이 빠졌습니다. 큰 이유는 정부 정책과 많은 공급 때문이고, 오피스텔도 1주택으로 종부세나 양도세에 불이익이 가해지므로 아파트 소유하신 분들이 저런 소형 오피스텔 가지고 있을 이유가 없어졌습니다. 게다가 1주택 계산시점이 변경되면서 저런 오피스텔 취득시 양도세 비과세 맞춰둔 주택이나 장특공제 받을 수 있는 것들의 비과세 요건이 깨질 수 있게 되면서 더더욱 인기가 떨어졌습니다. 게다가 최근엔 오피스텔 규제완화 등도 이야기하고 있으므로 이미 지어둔 오피스텔보단 향후 새로지을 오피스텔과 기존 아파트들의 가치가 더 높아질 것으로 보입니다. 그리고 향후 경제 흐름도 금리인상기로 접어들 것인데 그럴 때 가장 타격을 받는 것 중 하나가 수익형 부동산입니다. 금리 낮을 때 고정금리 대출로 세팅해두고 월세받는게 아니면 수익률 팍팍 깎입니다. 그리고 오피스텔은 대지지분이 매우 작아 감가상각을 받기 때문에 시간 지날수록 건물가액이 조금씩 떨어지는 부분이 있습니다.

악재가 많은데 이걸 반대로 이야기하면 결과적으로 매매가가 낮아져서 월세수익률이 높아졌으므로 수익형부동산 매수 시 리스크는 줄어들었다고 볼 수 있습니다. 세법이나 기타 제도상 불이익이 향후 10년 이상 나랑은 관계가 없을 것 같다면 매수해도 괜찮다고 봅니다. 개인적으로 대학생 자녀 세대분리를 위한 소득생성이나 저평가 자산 매입 목적으로는 접근할만 하다고 봅니다. 명의만 많으면 뭐든 못 사겠습니까. 시세차익보단 전적으로 월세수익을 집중해서 봐야하고, 향후 청년대상 월세지원 정책 등의 수혜를 입을 가능성도 높다고 봅니다. 인플레이션으로 인한 월세가격 자연상승도 있고요. 그래서 가급적 매수하실 땐 역세권 도보 5분 이내로 필터를 거시고, 대학이나 번화가 인근 2030 1인가구 수요가 높을만한 입지를 선택하세요. 상가든 오피스텔이든 수익형부동산의 최대 리스크는 공실이고, 적당한 수익률로 월세만 안정적으로 들어온다면 충분히 그 역할을 한 것입니다. 빌라까지 오르는 시장에서 원룸이랑 소형 오피스텔만 소외받았는데 인플레이션이 돈이 흐르는 곳은 다 영향을 주는 것처럼 저는 월세가격 상승도 곧 볼 수 있을거라고 봅니다. 다만 정부정책의 변화가 있어야 유동성이 크게 들어올 수 있어서 정책에 따른 불확실성이 매우 높다고 할 수 있습니다.

개인적으론 취득세, 보유세, 주택 수리비며 관리하는데 들어가는 품 생각하면 걍 신한알파리츠 같은 리츠주에 돈 넣어두고 배당받는게 훨씬 이득이라고 생각합니다. 원룸 오피스텔로 슬롯 채우기 시작하면 원룸으로만 채워야지 다른 아파트나 그런거 중간에 껴넣으려고 생각하면 세금부담이 너무 커집니다. 다르게 이야기하면 적당한 아파트 구입할 여력이 안 될 때 제한적으로만 접근해야 한다는 뜻입니다. 기회비용 고려 안 하면 사실 요즘 원룸형 오피스텔 가격이 너무 낮아서 매력적인 가격이긴 한데 대부분 사람들이 안 사는건 각자 여건상 샀을 때 실익이 없어서 그렇습니다. 아무리 돈 없는 무주택자여도 저거 사느니 디딤돌이나 보금자리론으로 2억 이하 아파트를 찾아서 사는게 더 나은 선택일 가능성이 매우 높습니다.