와이프되실분이 한 1억 가져온다치고 영끌하면 9억정도 가능하지 않을까요?
근데 정권 바뀌면 대출규제 다 바뀔거라 10억 이상도 노려볼 수 있을 수도 있구요
아 3~5년 후에는 서울&분당&판교에 9억 이하 아파트가 없을 것 같기도 하네요.

저는 청약은 관심없었어서 잘 모르겠네요 5년 후의 공급 상황을 예측하기는 어려운 것 같네요
개발자시고 하니 강남3구 + 분당판교까지 염두에 두면 좋겠죠
분당 등 노태우발 200만호 공급폭탄이 내년부터 재건축 소리 나올텐데 이거 노리는게 좋아보입니다.

3년은 문재인발 확정 상승인데 그 이후는 모릅니다.
00년생 이후로 인구가 폭발적으로 줄어들기 때문에 얘네들이 사회진출&결혼하는 시기가 되면 부동산 폭등은 옛말이 되지 않을까 하는 개인적인 생각을 가지고 있습니다.

우선 씨드를 크게 만드시라는 말씀부터 드리고 싶습니다.
장기적으로 물가는 오를테고, 그에 따라 부동산도 우상향한다고 가정해야 나중을 대비할 수 있습니다.

'청약'은 '운'의 영역이라 생각하세요.
그에 따라 서울/주요 신도시 내의 '신축'은 꿈의 영역이라고 생각하시는 편이 마음이 편합니다.

우선 내가 중요시 생각하는 영역이 어디인지를 결정하는게 중요합니다.
통근, 주거의 쾌적성, 자산가치 등등 모두를 만족하는 최고의 물건은 비싸기 마련입니다.

예를 들어 1순위가 통근, 2순위가 쾌적성, 3순위가 자산가치라고 하면
출퇴근에 가까운 동네 아파트 중 20년 내외의 연식을 가진 아파트로 타겟이 정해지고,
해당 타겟들의 중위값이 얼마인지 파악이 됩니다.
어느정도 기간에 얼마를 모아야한다고 말하기 어려운 지점이 그 가격도 천차만별이고 마련할 방법 역시 가격과 시간에 따라 그때그때 달라지기 때문입니다.

1. 7년 후라고 가정하고 매년 5천씩 저축 -> 3.5억
투자 잘되어서 한 4.5억 정도라고 감안하고 부모님 도움 2억일 경우 6.5억.
이를 바탕으로 하면 4억정도 대출이 나올겁니다.

요즘 추세를 봐서는 사회초년생 첫부동산 구매는 대출규제를 좀 풀어줄거라고 생각하면
12억정도까지도 고려해볼수 있겠네요.
(도움 없을 시 8~9억 정도)

2. 점수제 청약은 40대 중반도 힘듭니다.

3. 바로 인서울은 힘들것 같고, 분당 지하철로 출퇴근 가능한 지역위주로 가격대 알아보시면서
본인에게 필요한 우선순위(교통,자연환경,교육환경등)를 차근차근 정립해보세요.

4. 2~3년은 더 오를가능성이 높다고 보나 그 이후에는 횡보할 가능성이 높지않을런지...

5. 부동산이라는건 항상 싸이클이 있습니다.
제가 10년전에 글쓴분과 같은 인싸이트가 있었다면 진즉에 서울 요지에 등기를 칠 수 있었을텐데
이정도 알아보시는것만으로도 충분히 대견하다. 앞서나가고있다고 생각됩니다.

투자자로서의 관점에서 부동산을 바라보시는 상황이 아니시니(일반인의 관점에서 주택이 당장 필요한 상황이 아니므로)
조급하게 생각하지 마시고 본인 능력 업그레이드 + 좋은 배우자 만나서 가정 꾸리는쪽에 집중하셔요.
어차피 7년뒤라면 현재랑 부동산상황도 아주많이 다를테고
2번의 대선이 지나간 뒤일테니 대출조건이나 세금 규제등도 다를 가능성이 높습니다.

다만 본인이 이정도면 괜찮다고 생각하는 곳에 부동산을 매수할 수 있다면, 실거주1주택이라면
상승기 하락기 따지지 말고 꼭 사시구요(가능한 제일 좋은 곳으로 풀대출ㄱㄱ)

1. 보유현금에 따라 다릅니다. 대출 받는걸 두려워 하시면 안 됩니다. 개인적으론 6억이하 주택 보금자리론 3억원 받아서 매매하는걸 추천합니다. 부모님 2억에 본인 자금과 신용대출 포함하면 6억까지 매수 가능합니다.

요즘 저금리에 금리상승 초입 시기엔 3% 이하 대출은 상환능력 범위 내에선 적극 활용할 필요가 있습니다. 특히 체증식 30년 고정금리를 주는 보금자리론은 필수입니다. 미혼 연봉 7천만원 넘으면 안 나오는데 취업한지 얼마 안 됐으면 지금 아니면 받고 싶어도 못 받아요.

2. 가점제는 노답. 특공은 자녀가 있어야 하고, 추첨제는 로또. 집 사도 추첨제는 똑같이 넣을 수 있습니다.

3. 광명 하안주공, 구로주공, 미금 하얀주공, 부천, 용인 신갈, 평촌 정도에서 재건축이나 리모델링 가능성이 있는 곳을 봐야합니다. 가격대도 4억부터 6억까지 다양합니다. 혼자 사시면 충분히 매수해서 거주할 수 있습니다.

4. 2021년 하반기 상승장 예상합니다. 제 뇌피셜이 아니라 전문가들 예상이 대부분 그렇네요.

6월부터 양도세가 강화되는데 매도물량이 특별히 증가하질 않았습니다. 이미 정책은 시장에 반영됐고 대부분 집주인들은 버틸 여력이 충분해보입니다. 우리나라 주택시장은 계속된 규제와 가격상승으로 대출 거의 없이 매우 건전합니다. 언론에서 가계부채 경고 어쩌고 하는건 소음입니다. 걸러서 들으셔야 해요. 가계대출 연체율은 0.3%로 최저치 기록했습니다.

반면 서울 아파트는 매년 4만호가 공급되야 현상유지하는데 2024년엔 1만호 입주로 줄어듭니다. 공급도 절벽이라 떨어지기 어려운 여건이네요. 게다가 유동성도 점점 커지고 있습니다. 고용회복이 지연되면서 연내 금리인상은 어려워진 분위기고, 3기신도시 토지보상금과 코로나 양극화로 수도권 특히 고소득 지역 부동산엔 계속 돈이 몰립니다. 게다가 계약갱신청구권으로 인한 전세발 유동성 폭탄도 타이머 걸려 있습니다. 실거주 1주택은 리스크 헷징입니다.

5. 관심 많이 갖는게 제일 중요한 것 같습니다. 사회 초년생 때는 투자도 잘 모르고 걍 예금 적금 펀드에 박아두고 그랬는데 취업하고 갑자기 돈이 많아지니 돈을 더 벌어야 한다는 필요성을 못 느낀게 큰 것 같네요. 미리 공부하고 준비하고 시도해보는게 중요한 것 같아요.

여기서 결혼의 중요성이 한번 더...
우리나라 사정상 결혼하면서 전세금 1~2억 정도 집안에서 해주시는걸로 따로 증여세 나오지 않습니다.
(미리 대학생때 혹은 지금부터 5천정도 전세금 받고나서 결혼시 몇천정도 추가하면, 일단 명목상으로 과거 전세집 전세금으로 기록할테니 조금 더 안전할거라고 생각을...쿨럭;; 미리미리 결혼하고 미리미리 증여받읍시다. 집살때 계좌이체 들어오면 누가 봐도?!)

엄밀히 말하면 증여세 납부가 맞겠지만, 대부분의 국민들이 납부 없이 그렇게 살고있고
국세청에서도 관념적으로 결혼자금 1~2억 정도로는 크게 신경 안씁니다.

부동산 매매할때 정도 되면 4~5억정도 본인이 모았을테고 대출3~4억까지 해서 8억언저리 증빙이 가능할테니까요.
(부동산 매매자금 100% 전부를 증빙해야하는게 아니란 얘기)

○상속세 및 증여세법 시행령 제34조【재산 취득자금 등의 증여추정】
① 법 제45조제1항 및 제2항에서 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호에 따라 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다. <개정 2010.2.18>

미래는 알 수 없기에 무조건 사야한다고 이야기하긴 어렵긴 하지만 주변에 특별한 이유가 없다면 사라고 이야기하고 있습니다.

1. 주택가격(토지가격)은 장기 우상향.
-> 3~7년 뒤 집값은 더 올라있을 것
2. 2~3% 30년 고정금리가 가능하여 장기보유시 저금리에 매수하는게 유리
-> 3년 뒤 대출금리는 지금보단 높을 가능성이 큼(7년 뒤는 또 모르긴 합니다.)
3. 주택은 일반인이 레버리지를 가장 크게 일으킬 수 있는 자산
4. 주택은 필수재
-> 무주택은 주택가격에 숏을 치는 것과 비슷함
5. 5억이하, 6억이하 주택구매엔 많은 정책지원이 있어서 혜택을 받는게 유리
-> 디딤돌, 보금자리론 같은 대출지원부터 5억이하 주택은 주담대 이자 소득공제 등 다양함.
6. 빨리 사면 거주기간을 길게 가져가면서 세제혜택을 받을 수 있음.
-> 가령, 양도세 줄이려면 2년 거주가 필요

그런 이유로 자금여력이 많지 않더라도 그에 맞는 주택을 구매해서 소유하고 있는게 좋다고 봅니다.

잘 하시고 계십니다. 단순히 잘하는걸 넘어서 나이대비로 봤을때 특 A급이십니다.
계속 재태크에 관심 가지시면서 ETF 로 뉴스를 보면서 포트폴리오 조정만 해나가세요.
기술주, 사이클주, 배당주 등을 퍼센테이지만 조절 하는거죠. 사고 팔고 하기 보다는 지금은 이게 저점이라 이걸 사야지 하는 느낌으로요.
예측이 엄청나게 틀리지 않는이상 무난하게 돈을 벌 수 있는 길입니다.
부동산은 분명 지금만 보면 끝없이 오를거 같지만 언젠가 조정이 있을 겁니다. 물론 그 조정이 언제인지 얼마나인지 그 조정된 가격이 지금보다 싼지 누구도 알 수 없죠. 하지만 분명히 상대적으로 싸질때가 온다는 것은 확실합니다.
그 시키를 빠르면 23년 부터 생각하고 있고 늦어도 25년 부터 라고 생각합니다.
그러면 구입시기는 언제가 좋으냐면 그 조정장에 한가운데라고 생각하면 됩니다. 이 시기에 분위기는 부동산 폭락 뉴스가 나온다던가 이런건아니고 그냥 언론에 부동산에 대한 기사가 더이상 나오지 않고 사람들 관심에서 떠난 시점이라고 봅니다.
아마 어떤 정부가 됐든 이시기에는 대출 규제등을 조금씩 풀거에요. 한 집값의 60%까지는 대출이 가능한 시기가 올거라고 봅니다.
목표 금액은 10억 내외로 잡으시면 될거 같습니다. 아직 젊으시니 재건축 재개발 물건에 대해서도 관심을 가지시는게 좋아요.
지금 아직 재건축 얘기는 나오지 않는 90년대 초반 수도권 아파트를 찾아보세요. 용적률, 건폐율에 대한 개념 정도는 가지시고 입지를 고려해서 10억 밑으로 몇개 후보정도만 정해 놓으세요. 그리고 해당 물건의 추세만 종종 살펴보시면 될거 같습니다.
아울러 청약제도에 대해서도 어느정도 알아두세요. 아직 미혼이시고 하셔서 확률이 높지는 않지만 앞으로 추첨제 등이 확대 되면 혹시 모르는 거니까 청약 통장 하나 만들어 두시고 추첨 물건에 넣어보는것 정도를 목표로 하세요. 혹시 생각보다 빠르게 결혼해서 갑자기 세쌍둥이라도 낳게 될지 인생은 모르는 일이니까요(이 경우 청약 프리패스권이라고 보시면 됩니다).
긴 호흡으로 여유롭게 지켜보세요. 젊음이 무기입니다.

음 가치저장 측면에서 주식을 ETF형태로 꾸준히 가져가야 하나 생각중이긴 합니다. 미국 기준으로 주식이 부동산과 가장 상관관계가 높은 자산군이고, 부동산에 선행해서 움직이는걸로 보이더라고요.

현재 투자금은 별로 크지 않아 의미없는 수준이고, 차후의 배분 비중을 생각해봐야 하지 않나 싶어 고민중입니다. 일정 배분비율을 두고 적당히 리밸런싱 하면서 적립식 투자를 할까 생각중입니다.

그리고, 나스닥 상장 목표인 유니콘 스타트업 스톡옵션을 연 천만원가량 받고있는 상태고, 성공한다면 상장은 아마 5년 내에 상장하지 않을까 싶습니다. 이게 잘 될진 몰라도, 중간에 구주매각 기회도 있을거라 완전히 날라가진 않을거라고 생각합니다. 그런 이유로 기술주에 추가로 비중을 두는걸 줄여야 하나 싶고, S&P 위주로 포토폴리오를 잡아야 하나 생각중입니다.

미국 주식과 한국 부동산, 그리고 한국 주식간의 관계도 한번 확인해볼 필요가 있을거 같네요. 주식의 조정장이 오면 그 뒤는 부동산의 조정장이 올테니 지표로 삼을 수도 있을거 같고요.

청약도 조금씩 채워서 추첨제 물량을 꾸준히 도전해봐야겠네요. 삶이 어떻게 될지 모르는 일이니 다양한 가능성을 열어둬야겠군요. 다만, 신혼부부 특공 같은 경우는 외벌이가 아닌 이상 소득문제가 걸릴거 같아서 제도 변화를 주시해야겠고요.

조정장 중반에 매매하는것을 목표로 생각하고, 적당한 입지의 90년대 초반 물량을 몇개 잡아두고 고민해야겠군요. 90년대 초반인 이유는 구축이면서 매매 시점까지는 재건축 호재가 없겠지만, 매매 이후 시간이 지나면 재건축 호재가 생길것까지 고려한거라고 보면 맞겠죠?

자세한 조언 감사드립니다.